Льготная ипотека привела к росту цен. Теперь ее хотят свернуть

Почему растут цены на жилье

Запущенная в апреле программа льготной ипотеки привела к настоящему буму на российском ипотечном рынке. Объемы выданных кредитов ставят рекорд за рекордом, а цены на жилье уверенно ползут вверх — и все это в кризисный 2020 год. Программа оказалась столь популярной, что правительство решило продлить ее до июля 2021 года. На фоне ажиотажа глава Центробанка предупреждает о риске надувания пузыря и предлагает «своевременно отказаться» от льготной ипотеки. Действительно ли на рынке пузырь и почему растут цены на жилье — разбираемся.

Почему Набиуллина хочет свернуть льготную ипотеку

Главный аргумент главы Центробанка заключается в том, что программа льготной ипотеки не справляется со своей задачей. По словам Набиуллиной, рост цен на первичку уже опережает инфляцию и рост доходов населения, и в конце концов это приведет к падению доступности жилья.

«Своевременное завершение этой антикризисной программы позволит избежать формирования пузырей и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья», — заключила она.

С Набиуллиной солидарны и в Минфине. Замминистра финансов Алексей Моисеев предупреждал, что расширение льготной ипотеки увеличит нагрузку на неподготовленных заемщиков, которые не могут позволить себе ипотеку даже под 0% (а к таковым около 40% всех россиян).

По мнению Моисеева, увеличение трат на субсидированные кредиты повлечет за собой и дополнительные риски для бюджета из-за создаваемой ими неопределенности.

«Если ставка субсидирована, она ниже рыночной, она не будет рефинансирована, и срок жизни этих кредитов по факту будет больше, чем те [средние] семь лет, которые они сейчас живут. И это будут те же номинальные 20 лет, [поэтому] непредсказуемы расходы бюджета в неопределенном будущем», — считает замминистра, добавляя, что программа должна оставаться именно антикризисной.

Как льготная ипотека повлияла на рынок жилья

После запуска программы темпы ипотечного кредитования начали бить все рекорды. За неполный 2020 год объемы выданных кредитов на жилье уже перевалили за 3,25 триллионов рублей и превзошли рекордный для ипотечного рынка 2018 год.

С увеличением объемов кредитования на рынке резко увеличился спрос, а за ним поползли вверх и цены на первичное жилье. В Москве за девять месяцев спрос увеличился на 54%, а цены выросли на 10%. В Санкт-Петербурге рост составил 38% и 17%. В регионах скачок спроса был еще в сильнее — более чем в 1,5 раза. При этом цены на первичку там выросли в среднем на 7%, а в некоторых рост достигал почти 20% (Хабаровский край).

В ЦБ уже констатировали, что рост цен съел положительный эффект от льготной ипотеки. И виновата здесь вовсе не жадность застройщиков.

Дело в том, что рынок недвижимости довольно неповоротлив и плохо реагирует на резкие перемены. Льготная ипотека была именно такой, ее ввели экстренно, как антикризисную меру — поэтому рынок попросту не успел подготовиться к ней.

Взрывной скачок спроса наложился на низкие темпы строительства жилья, особенно в регионах с большим оттоком населения. Компании были не способны удовлетворить его, ведь даже старт нового проекта как правило занимает много времени — для этого нужно соблюсти множество требований, получить одобрение банка и т.д.

Такой ситуации можно было избежать, если бы правительство анонсировало льготные ставки заранее и растянуло программу на более длительное время. В доказательство — пример Европы, где ипотечные ставки гораздо ниже, чем в России: в Германии и Испании они не превышают 2%, в Италии и Чехии варьируются от 2% до 3%. Там низкие ставки не вызывают роста цен на недвижимость именно потому, что рынки работают в таких условиях не один год.

Нужно ли отменить льготную ипотеку

Отмена льготной ипотеки может стать спорным решением, ведь негативные последствия такого шага будут перевешивать его возможные плюсы. Даже если правительство пойдет на него, то это приведет лишь к падению спроса на рынке недвижимости, а вот цены на жилье вряд ли вернутся на прежний уровень.

Помимо ипотечной ставки на них влияют и другие факторы – инфляция, обесценивание рубля, подорожание топлива, строительных материалов, электричества и т.д. Долгосрочный эффект будет иметь и нынешний ипотечный бум, который сократил предложение на рынке недвижимости. В условиях экономического кризиса и пандемии компаниям потребуется больше времени, чтобы восстановить его.

Впрочем, необходимости отменять льготную ипотеку сейчас нет. Несмотря на тревожные заявления из Центробанка и Минфина, ситуация на российском рынке недвижимости все еще далека от критичной. Доля ипотечных кредитов к ВВП в России не превышает 10% (для сравнения — в США это около 60% ВВП), а просрочки по кредитам на рынке составляют менее 1,5%.

В таких условиях продление программы льготной ипотеки выглядит как правильная мера — она поможет рынку адаптироваться к новым условиям и избежать нового ажиотажного спроса на жилье.