Гайд: как получить льготную ипотеку

Счетная палата предложила выдавать льготную ипотеку один раз в жизни (пока число оформлений было не ограничено). Многие россияне до сих пор уверены, что эта программа разработана для многодетных семей и других социальных категорий граждан, но это не совсем так. Рассказываем, кто имеет право взять льготную ипотеку, действительно ли она помогает сэкономить и как новая система влияет на рынок недвижимости.

• молодые семьи и семьи с детьми;

• военные;

• жители Дальнего Востока;

• семьи, проживающие в сельской местности;

• все граждане РФ, приобретающие ипотеку в новостройке (в материале сосредоточимся на этой категории).

Кроме гражданства РФ, совершеннолетия и полной дееспособности к заемщикам нет никаких дополнительных требований. Другое дело, что заявку на получение ипотеки могут отклонить сами банки из-за недостаточного заработка или неудачной кредитной истории.

Главное ограничение в рамках получения льготной ипотеки — объект недвижимости. С июля 2021 года к нему выдвигаются следующие требования:

• квартира находится в новостройке, вторичка не подойдет;

• помещение должно быть жилое;

• продавец недвижимости — юрлицо, инвестиционный фонд или их управляющая компания;

• с застройщиком заключается договор участия в долевом строительстве.

Ставка программы за последний год успела измениться в менее выгодную сторону — с 6,5% до 7%. Разницу с рыночной ставкой обычно возмещает государство, выделяя субсидии кредитным организациям.

Максимальная сумма кредита по обновленным условиям составляет не более 3 млн рублей (раньше государство разрешало брать кредит до 12 млн рублей) — вне зависимости от города.

Первоначальный взнос для ипотеки с господдержкой должен быть не менее 15%. Семьям разрешается использовать для взноса материнский капитал. В 2021 году его размер составляет 483,8 тыс. рублей.

Действие программы ограничено — оформить льготную ипотеку нужно успеть до 1 июля 2022 года. Напомним, что государство и ранее устанавливало «дедлайн», но потом продлевало программу. При этом в течение года условия льготной ипотеки могут измениться: например, не исключено повышение первоначального взноса или кредитной ставки.

Для семей действуют особые условия льготной ипотеки — им предоставляется кредит до 12 млн рублей под 6%, даже если в семье всего один ребенок. Программа работает до 1 марта 2023 года.

С внедрением программы цены на недвижимость действительно подскочили. На это повлиял в том числе возросший спрос: только за 2020 год банки выдали рекордные 1,7 млн кредитов. В некоторых регионах стоимость квадратного метра увеличилась на 15-18%, а в среднем новостройки подорожали на 12%.

Но и спрос имел свою динамику: после снижения максимального размера кредита и увеличения процентной ставки в июле этого года число желающих приобрести жилье в Москве резко пошло на спад. Стоимость недвижимости в столице куда выше, чем в регионах, и в среднем начинается от 10 млн рублей. Поэтому кредит в размере 3 млн рублей с 15%-ным первичным взносом (от 10 млн это будет 1,5 млн рублей) многим покупателям перестал быть интересен. Только за первый месяц с момента обновления условий льготной ипотеки количество сделок сократилось на 21%.

Не совсем. Сейчас средняя ипотечная ставка без льгот колеблется в интервале 8-12%. Для сравнения возьмем самый выгодный сценарий со ставкой под 8%. Льготная ставка составляет, как мы уже знаем, 7%.

Допустим, квартира стоит 5 млн рублей. С первым взносом вы платите 15% от полной стоимости, то есть 750 тыс. рублей. Чтобы выплатить остаток (4,25 млн рублей) хотя бы за 20 лет, ежемесячно придется вносить по 35 тыс. рублей. В конечном счете вы переплатите примерно 3,5 млн рублей.

Покупаем ту же квартиру, но уже по льготной ипотеке со ставкой 7%. После внедрения программы недвижимость в новостройках подорожала в среднем на 12%, поэтому теперь квартира будет стоить 5,6 млн рублей, а первичный взнос составит 840 тыс. рублей. Чтобы погасить кредит за те же 20 лет, ежемесячно нужно будет вносить по 36,9 тыс. рублей. Общая переплата по процентам составит не менее 3,2 млн рублей.

Сравним расходы обоих сценариев: если в первом случае вы суммарно заплатите за жилье около 8,5 млн рублей, то при льготных условиях — 8,8 млн рублей и переплатите 300 тыс. рублей. Но правило работало бы, если бы не подорожало все жилье.

Таким образом, при одинаковой рыночной стоимости жилья льготные условия с 7% ставкой будут в любом случае выгодней 8%. А разница в цене за подорожавшее жилье уйдет в карман застройщикам и кредитным организациям.

Не стоит забывать, что суммой переплат можно управлять — к примеру, она снизится в случае досрочного погашения кредита. Но основной долг, конечно, никуда не денется.

Эксперты придерживаются мнения, что главным вспомогательным рычагом для льготной ипотеки остается материнский капитал и покупка жилья по программе «Семейная ипотека» под 6%. Но только для семей хотя бы с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года.

Имейте в виду и специальные предложения от банков и застройщиков, которые могут установить ставку по займу ниже рыночной (а иногда и льготной) на определенную типологию или конкретный пул квартир — например, на крайних этажах или с меньшим количеством окон.

━━━━━

Эльвира Асмакиян