Льготную ипотеку продлили на 2023 год. Это хорошо или плохо?

Программу льготной ипотеки на новостройки продлили до середины 2024 года. Ее ввели еще в пандемию, чтобы поддержать девелоперов, и к 2023 году она должна была завершиться. Многие российские ведомства не хотели продлевать льготную ипотеку, потому что она вызвала искажения на рынке. Нынешнее продление может стать последним, ведь даже президент признает, что программу пора сворачивать. Эксперты считают, что общая ситуация на рынке жилья не изменится кардинально, но все бòльшую популярность будет набирать семейная ипотека. Разбираемся, зачем власти продлевают льготную ипотеку, кто и почему критиковал это решение и что теперь будет с рынком недвижимости.

Изначально программа льготной ипотеки должна была завершиться 31 декабря 2022 года. Однако президент РФ Владимир Путин поручил продлить ее до 1 июля 2024-го. «Мы будем сворачивать механизм льготной ипотеки <...>. Но будем делать это плавно», — отметил лидер страны на заседании Совета по стратегическому развитию и нацпроектам.

Принять участие в программе смогут все россияне, которые будут покупать квартиры в новостройках. Ставка увеличится с 7% до 8%. При этом в ЛДНР, Запорожье и Херсонщине будет выдаваться льготная ипотека под 2% годовых. Также власти расширяют программу семейной ипотеки. Ставка по ней составит 6%, а получить ее смогут еще больше россиян. Теперь принять участие в программе смогут семьи с двумя детьми младше 18 лет, а не 16, как было раньше.

«Одним из наших безусловных приоритетов остается строительство жилья и улучшение жилищных условий граждан», — подчеркнул Путин. У такого решения есть как экономические, так и социальные причины. С одной стороны, продление программы должно поддержать девелоперов, которые сталкиваются с трудностями на фоне санкций и падения доходов. Государственная поддержка может простимулировать спрос на новостройки, и это увеличит выручку застройщиков.

С другой стороны, льготная и семейная ипотека призваны сделать жилье более доступным, в том числе для семей с детьми. Это должно помочь россиянам решить «квартирный вопрос», снизить уровень тревоги и социального напряжения. Предполагается, что поддержка семей с детьми поспособствует росту рождаемости и улучшению демографической ситуации в РФ.

Эксперты называют решение президента компромиссным, а ставку в 8% «рабочей». Резкое завершение программы могло бы обернуться шоком на рынке недвижимости. В результате многие строительные проекты пришлось бы заморозить. При этом пора снимать строительную отрасль с «льготной иглы» и сокращать разрыв между льготной и рыночной ставками по ипотеке, признают аналитики.

О том, что строительная отрасль подсаживается на иглу льготной ипотеки, заявили в Центробанке. «Она уже практически три года живет, за это время у нас цены практически "разъехались" на первичном и вторичном рынке», — описал ситуацию топ-менеджер ЦБ Руслан Булатов. По его словам, мера имела смысл во время коронакризиса, но в долгосрочной перспективе создаст дисбаланс на рынке. «Чем дольше сидишь, тем больнее слезать», — подчеркнул Булатов.

В ЦБ предполагают, что сворачивание льготной ипотеки простимулирует банки развивать свои рыночные программы и делать их более доступными. Тем временем многомиллиардные субсидии бьют по бюджету РФ, который на ближайшие два года и так сверстан с дефицитом. По данным Минфина, в 2022 году на льготную ипотеку государство уже потратило более 100 млрд руб.

Продление программы не поддержали и в Счетной палате. По оценке аудитора, цены на вторичное жилье не успевают за стоимостью первички. Например, за 2021 год квартиры в новостройках подорожали в РФ почти на 30%, а вторичка — менее чем на 20%. В результате те, кто продает старое жилье, не могут себе позволить квартиру в новостройке.

Эксперты предупреждают, что на рынке недвижимости надувается пузырь. Бурный рост цен на новое жилье не обоснован экономически и поддерживается только субсидиями. Тем временем реальные доходы россиян неуклонно снижаются, и поэтому ипотека становится для них менее доступной. При этом аналитики признают, что резкое прекращение льготной ипотеки было бы болезненным не только для девелоперов, но и для банков. А значит, «сдувать» пузырь нужно постепенно и осторожно.

Из-за повышения ставки льготная ипотека станет менее привлекательной для потребителей. Зато семейную ипотеку смогут получить гораздо больше граждан, и девелоперы рассчитывают на новую целевую группу.

По оценкам аналитиков, в России около 9 млн семей с двумя и более детьми. После расширения программы спрос на семейную ипотеку вырастет не менее чем на 10-15%, считают в аналитическом агентстве Forma. Глава госкомпании «Дом.рф» Виталий Мутко предполагает, что объем выдачи семейной ипотеки увеличится на 30 тыс. в год. В компании «Страна девелопмент» допускают, что семейная ипотека займет 50-60% во всей структуре льготных ипотек, а доля ипотеки с господдержкой снизится до 30-40%.

Мягкое повышение ставки по льготной ипотеке скорее всего слабо скажется на спросе. Программа все еще будет привлекательнее рыночной ипотеки со средней ставкой около 11%. Чтобы разогнать спрос, девелоперы могут и самостоятельно субсидировать ипотеки «от застройщика», снижая ставки до 3-5%. При этом бурного роста спроса на рынке ожидать тоже не стоит. По словам аналитиков, уровень платежеспособности населения недостаточно высок для этого, а переломить ситуацию пока не получается из-за геополитической напряженности.

В любом случае продление ипотеки поддержит некоторую стабильность на рынке недвижимости в ближайшие полтора года. При этом власти дали четкий сигнал о том, что «лавочку» пора прикрывать. Похоже, потребителям и девелоперам пора готовиться к тому, что нынешнее продление льготной ипотеки станет последним.

━━━━━

Степан Липатов