Что можно и что нельзя делать при перепланировке квартиры?
В Астрахани обрушилась часть пятиэтажного дома. По предварительным данным, причиной происшествия стала незаконная перепланировка у одного из жильцов. Мы решили разобраться, что можно, а что нельзя делать при ремонте в своей квартире.
Что произошло в Астрахани?
Вечером 16 ноября в многоквартирном доме в Астрахани обрушились два подъезда. Незадолго до происшествия в МЧС позвонил очевидец и сообщил, что на наружной стене здания появилась трещина. На место прибыли спасатели и начали эвакуацию: дом успели покинуть 213 человек, включая 37 детей.
Тем не менее одна женщина погибла, еще несколько человек числятся пропавшими без вести. По предварительным данным регионального Следственного комитета, причиной обрушения стало проведение ремонта в одной из квартир, в результате которого была повреждена несущая конструкция.
Почему опасно трогать несущие стены в квартире?
На несущие стены равномерно распределяется нагрузка всего здания. Именно от состояния несущих стен зависит прочность и безопасность всей конструкции. Любое нарушение, а тем более снос несущей стены, может привести к обрушению дома.
В квартирах есть ненесущие стены, они ощутимо тоньше и от их наличия и целостности общая конструкция не пострадает. Как правило, такие стены, например, разделяют санузел — их можно снести без ущерба для здания.
Что по закону считается перепланировкой?
Согласно Жилищному кодексу, перепланировкой считается любое изменение конфигурации помещения, которое требует внесения уточнений в технический паспорт. Любая перепланировка должна быть заранее согласована с органами местного самоуправления — во-первых, это защитит вас от штрафов, а во-вторых, эксперты, имеющие доступ к генплану дома, смогут сказать, насколько эта перепланировка безопасна.
Что нельзя делать при перепланировке квартиры?
1. Демонтировать или переносить несущие стены
На всякий случай, повторим еще раз — трогать несущие стены нельзя. Это то же самое, что вытащить карту из карточного домика — уберете одну стену, и нарушится устойчивость всей конструкции.
Единственное, что можно сделать с несущей стеной, — установить в ней дверной проем. Но это тоже нужно согласовывать с органами власти вашего региона. Не факт, что вам разрешат это сделать, а даже если и разрешат, несущую стену придется дополнительно укреплять.
2. Объединять кухню с жилой зоной, если там есть газовая плита
По закону в квартирах, снабженных газом, кухня должна быть отделена от других помещений дверью. Считается, что это повысит уровень безопасности при утечке газа или пожаре. Поэтому объединять кухню с гостиной нельзя.
Есть две небольшие лазейки, которые помогут сделать это законно: либо перевести гостиную в нежилое помещение (но это довольно трудоемкий процесс), либо сделать между кухней и гостиной широкий проем (разумеется, если там нет несущей стены), а в этом проеме раздвижную дверь.
3. Уменьшать или совсем убирать вытяжку
Вентиляция изначально проектируется таким образом, чтобы одинаково эффективно работать по всем квартирам. Если кто-то из соседей захочет уменьшить или полностью заложить вентиляцию, это может вывести из строя систему по всему подъезду.
Кроме того, вентиляционные шахты и сопутствующие инженерные коммуникации по закону относятся к общедомовому имуществу, поэтому в случае незаконной перепланировки суд, скорее всего, будет не на вашей стороне.
4. Устанавливать батареи на балконе или лоджии
Как правило, такой перепланировкой грешат владельцы квартир с лоджией — между ней и квартирой убирают остекление, а на лоджию переносят батарею, превращая ее в еще одно «жилое» помещение или объединяя с кухней или гостиной. Но по Жилищному кодексу ни лоджия, ни балкон не относятся к жилым помещениям, поэтому такая перепланировка считается незаконной.
При наступлении отрицательных температур, которые не редкость даже в южных регионах России, незаконная батарея может замерзнуть и по итогу лопнуть, что приведет к затоплению. В Москве переносить радиатор на балкон или лоджию нельзя, даже если эти помещения дополнительно утеплены. Кроме того, из-за появления дополнительного отопительного прибора вырастет коммунальный платеж за отопление, причем его автоматически распределят на всех жильцов.
5. Переносить «мокрую зону» — кухню или санузел — в жилую комнату
«Мокрые зоны» и жилые комнаты по всем квартирам расположены одинаково — если у кого-то протечет кран на кухне или в ванной, к соседям снизу вода попадет в те же помещения, которые, как правило, больше приспособлены к влаге. Куда менее приятно, если соседи над вами сделали «мокрую зону» над вашей спальней, и протечка попала на телевизор или кровать.
Есть несколько ситуаций, когда закон разрешает передвигать «мокрые зоны» после предварительного согласования: если ваша квартира на первом этаже и вам физически некого топить, если под вами нежилое помещение, если у вас двухуровневая квартира и мокрая зона будет на втором этаже (если вы кого-то и затопите, то это будете вы сами).
Какое наказание грозит за незаконную перепланировку?
Во-первых, штраф. Собственник помещения, если он физическое лицо, получит штраф от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб. Для юридических лиц штраф составляет от 40 тыс. до 50 тыс. руб.
Во-вторых, нарушителю выдают предписание, которое обязывает его привести квартиру в исходное состояние — грубо говоря, вернуть все в помещении, как было до незаконной перепланировки. Если же собственник отказывается, жилищная инспекция может подать на него в суд, а тот в свою очередь может даже лишить владельца права собственности и выставить квартиру на торги.
Весной этого года москвича даже не выпустили за границу из-за незаконной перепланировки. Суд обязал владельца квартиры устранить нарушения, но тот решил не выполнять указ. После этого судебные приставы закрыли ему выезд из России.
Что можно легально поменять в квартире?
После согласования с жилищной инспекцией и прочими сопутствующими органами в квартире можно легально объединить туалет с ванной комнатой (в некоторых случая разрешают даже увеличить площадь за счет коридора). Также довольно легко согласовывают замену газовой плиты на электрическую, а ванну — на душевую кабину.
Также можно сносить или возводить ненесущие перегородки внутри квартиры — например, разделить спальню на два пространства: спальную зону и гардеробную.
Практически все изменения в квартире, которые не затрагивают основные коммуникации и несущие стены, как правило, могут согласовать. В любом случае, перед началом процесса согласования перепланировки вам потребуется консультация специалистов, которые подскажут, какие изменения можно внести в вашей квартире, и подготовят план перепланировки.
Как получить согласование на перепланировку?
Для всех регионов схема одинаковая: нужно обратиться в МФЦ либо подать заявление через портал «Госуслуг» — в Москве это можно сделать еще и через сервис mos.ru.
Также необходимо собрать пакет документов:
- бумаги о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН);
- технический паспорт жилого помещения БТИ (Бюро технической инвентаризации);
- заявление (заполняется онлайн или по месту обращения);
- проект перепланировки (можно заказать у строительной компании или у любой другой специализирующейся на этом организации).
После подачи заявления у органов власти будет 45 дней, в течение которых вам должны предоставить ответ.
Мне все одобрили, что дальше?
Если вам одобрили перепланировку, можете начинать ремонт. Срок действия разрешения в зависимости от региона варьируется от 12 до 18 месяцев. После окончания работ вам нужно будет пройти еще один круг согласования.
Для начала обратиться в БТИ — специалист организации должен проверить, соблюдены ли все требования и соответствует ли ремонт проекту. Если все в порядке, вам выдают акт приемки.
После этого нужно отправить этот акт в кадастровую службу, которая в течение 30 дней подготовит новый технический паспорт квартиры с учетом изменений. Затем нужно направить бумаги в управление государственной регистрации кадастра — они зарегистрируют новый паспорт и переоформят документ о праве собственности.
В основном все, кроме вызова специалиста из БТИ, делается через МФЦ, и вам не придется самостоятельно ходить по разным инстанциям.
А что можно поменять без согласования?
Сюда относятся любые мелкие ремонтные работы, которые можно отнести к косметическим. Обычный ремонт с заменой плитки, покраской стен и заменой напольного покрытия не требует согласования ни с органами самоуправления, ни с соседями, как бы сильно их ни раздражал ваш перфоратор.
Также не нужно согласовывать зонирование помещения легкими конструкциями— например, перегородкой из гипсокартона, которая не доходит до потолка, или же перегородкой-гармошкой.
В большинстве случаев не нужно согласовывать установку кондиционера. Исключение — для жильцов домов, которые относятся к объектами культурного наследия. В этом случае могут посчитать, что установка кондиционера портит внешний вид и сохранность исторического фасада.
Сюда же относится ликвидация старой встроенной мебели (например, антресоли), остекление балкона, замена ванной и перемещение электрической плиты в пределах кухни (но только электрической, газовая должна стоять в строго отведенном месте).
