Хочу сдать свою квартиру в аренду: как сделать это законно и безопасно?

Сдать квартиру может любой совершеннолетний собственник недвижимости. Если вы не единственный собственник жилья, вам потребуется письменное согласие от других владельцев. Лучше всего заключить такое согласие у нотариуса — делают его очень быстро, и стоит такой документ недорого. Но если оформить бумагу официально нет возможности, подойдет и составленная от руки доверенность. Кроме того, сдать жилье может сдать не собственник по доверенности от собственника — его уже точно нужно оформлять у нотариуса, рукописный экземпляр не подойдет.

Сдать недвижимость, которая находится в ипотеке, тоже можно — многие пользуются таким вариантом, чтобы взятая в кредит квартира не только забирала часть дохода на ежемесячные платежи, но и оплачивала хотя бы его часть самостоятельно. Но перед тем, как сдавать ипотечную квартиру в аренду, нужно прочитать условия договора: некоторые банки требуют уведомлять их о намерении сдать недвижимость в аренду. В таком случае необходимо связаться с менеджером и уточнить, что вам необходимо для этого сделать.

Сдать квартиру можно на длительный или на короткий срок. С последним особых нюансов нет — договор заключается на срок пребывания человека в вашем жилье. Но будьте готовы к тому, что такой вариант сдачи — полноценный бизнес, который будет занимать внушительную часть вашего времени. Конечно, всегда есть вариант сдавать квартиру через посредника, который возьмет на себя все логистические нюансы: заселение и выселение, встреча клининга, подготовка квартиры к следующим жильцам, прием оплаты и т. д. Но и доход от аренды в таком случае будет делиться между владельцем недвижимости и управляющей компанией или же риэлтором.

С долгосрочной арендой же есть один нюанс: если вы заключаете договор на 12 месяцев и более, документ нужно официально зарегистрировать в Росреестре. Кроме того, такой договор несет ряд ограничений и рисков в том числе и для владельца квартиры: выселить арендатора, который не платит деньги, можно или по договоренности, или только через суд. Причем даже задержка оплаты аренды квартиры не будет поводом для выселения — арендатор должен не платить шесть месяцев подряд, чтобы можно было официально расторгнуть договор.

Поэтому большинство арендодателей заключают договор аренды на 11 месяцев — его не нужно нигде регистрировать, все условия, права и обязанности прописываются в комфортном для обеих сторон формате. Когда срок действия договора заканчивается, вы можете просто заключить новый на тот же срок. При этом в первом договоре можно добавить пункт, что если у сторон нет претензий и разногласий, договор автоматически продлевается на тот же срок в 11 месяцев. И его тоже не нужно нигде регистрировать, поскольку документ пролонгируется на срок меньше года.

За последние годы стоимость аренды жилья (даже в Москве) выросла значительно меньше, чем стоимость самого жилья. Причем цена недвижимости серьезно увеличилась как на вторичном рынке, так и на рынке новостроек. Таким образом, сдача квартиры в долгосрочную аренду при условии нынешних темпов инфляции вряд ли сможет покрыть вам все расходы на покупку квартиры и подготовку ее к сдаче в аренду.

Но есть несколько вариантов, при которых сдача квартиры в аренду даже сейчас может быть выгодной. Например, если вы покупаете квартиру на вторичном рынке по льготной ипотечной программе и сразу же начинаете ее сдавать в аренду — в таком случае стоимость аренды может перекрывать или 100% ежемесячного платежа, или хотя бы его большую часть. Доход от сдачи такой недвижимости вы получать не будете, но и особо вкладываться в покупку жилья не придется — квартира будет окупать сама себя.

Более выгодным вариантом будет сдача квартиры в посуточную аренду. Однако такой формат можно реализовать далеко не в каждом районе. Для краткосрочной аренды подходят квартиры или апартаменты, расположенные в основном в туристических районах города.

И, наконец, самый удачный вариант — когда квартира у вас уже есть изначально (например, досталась в наследство). В таком случае вы можете ее сдавать, а на деньги с аренды жить или на съемном жилье большей площадью или в более развитом районе, или же оплачивать ипотеку на новое жилье (опять же, квартиру с лучшими условиями или же частный дом за городом).

Вы можете сдавать квартиру как самостоятельно, так и с помощью посредников: риэлтора или управляющей компании. Первый вариант более привлекателен для потенциальных арендаторов, поскольку им не придется оплачивать риэлторскую комиссию, которая зачастую составляет месячную аренду недвижимости. Но в таком случае вам нужно быть готовым к тому, что нужно будет не только самому сделать качественные фотографии и написать текст объявления, но и приезжать на показ квартиры.

Если у вас нет времени или возможности заниматься поиском жильцов и сдачей квартиры самостоятельно, можно прибегнуть к поиску риэлтора, который сделает все за вас. Вам не придется дополнительно тратиться, услуги риэлтора в случае заключения договора оплачивают будущие жильцы, но привлечение третьего лица может увеличить срок поиска арендаторов. Учитывая, что при заселении жильцы, как правило, оплачивают не только первый, но и последний месяц проживания, привлечение риэлтора увеличит месячную оплату жилья почти в три раза.

Так, если вы сдаете квартиру за 50 тыс. руб. в месяц, потенциальным жильцам придется разово заплатить 150 тыс. руб. — за два месяца аренды и за услуги риэлтора. При этом имейте в виду, что риэлтор не несет ответственности за состояние квартиры и адекватность арендаторов — он лишь помогает их найти и заключить с ними корректный договор.

Также есть третий вариант: сдавать недвижимость через доверительное управление. Этот вариант подходит для тех, кто живет в другой стране и физически не может ни присутствовать на просмотрах, ни следить за квартирой. Кроме того, такой вариант часто выбирают владельцы дорогой недвижимости, за которой нужно регулярно следить и поддерживать ее в хорошем состоянии.

Договор — важный документ, который призван обезопасить как арендаторов, так и владельца квартиры. Некоторые не заключают этот документ, чтобы не афишировать сдачу квартиры и не платить налог, однако спешим вас огорчить — отсутствие договора не остановит налоговую, если та решит поймать вас на неуплате: доказать факт получения дохода ведомство сможет и без документального подтверждения.

При этом договор строго регламентирует права и обязанности обеих сторон: жильцы могут быть спокойны, что их не выставят на улицу одним днем или не заставят оплачивать внеплановый ремонт, а владелец квартиры в то же время сможет легально требовать компенсации за порчу имущества или за несогласованную задержку оплаты аренды.

Единой установленной законом формы в России нет, но важно понимать — понятие «аренда» хоть и используется по отношению к сдаче квартиры физическому лицу, но по закону им не является. Договор аренды заключают в случае, когда недвижимость сдается организации или частному юридическому лицу. В случае сдачи жилья физическому лицу составляется договор найма недвижимости, что регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ.

Но, если вы по ошибке и незнанию составили договор аренды, а не найма, официальные инстанции, скорее всего, все равно встанут на вашу сторону в случае конфликтной ситуации и признают некорректную формулировку технической ошибкой.

Шаблон договора найма жилья можно подкорректировать под ваши договоренности с жильцами: прописать там комфортные для всех права и обязанности, сроки оплаты, порядок урегулирования спорных ситуаций и тд. Кроме того, в договоре нужно указать срок действия, возможность автоматической пролонгации и расторжения договора.

Также в договоре можно прописать порядок оплаты коммунальных услуг: кто и в каком размере будет их оплачивать. Как правило, платежи делятся между арендатором и арендодателем: первые оплачивают услуги, которыми непосредственно пользуются сами (свет, вода, интернет и тд), владелец жилья оплачивает капитальный ремонт и прочие обязательные платежи по содержанию жилья. Если вы уверены в своих жильцах, можно договориться с ними на оплату полной стоимости ЖКУ — они оплачивают всю коммуналку, а вы делаете небольшую скидку на аренду в размер вашей части.

В изначальном договоре стоит прописать подробно порядок и условия расторжения договора. По закону каких-либо требований к этой процедуре нет, поэтому ее формат также остается на усмотрение владельца квартиры и жильцов. Расторгнуть договор в одностороннем порядке могут обе стороны, но важно прописать, за какой срок об этом нужно предупредить, на каких основаниях это можно сделать и последуют ли какие-то санкции. Также можно прописать, что договор можно расторгнуть только после личной встречи и проверки состояния квартиры.

Согласно закону №5242-1, владелец жилья обязан сделать временную регистрацию жильцам, если они проживают в его недвижимости более 90 дней. Постановление правительства России №713 строго регламентирует, что право жить в съемной квартире и пользоваться социальными услугами у человека возникает только после получения временной регистрации. Так, без временной регистрации арендаторы скорее всего не смогут воспользоваться услугами полиции, больницы или поликлиники, а также образовательными услугами детского сада, школы и вуза.

Если вы сдали квартиру на длительный срок и не зарегистрировали жильцов, вам может грозить штраф: для Москвы и Санкт-Петербурга его размер составляет 7 тыс. руб., в регионах — 5 тыс. руб. Сделать временную регистрацию жильцам можно через портал Госуслуг или же придя лично в ближайший МФЦ вместе с арендатором. Для оформления потребуется только паспорт, но на всякий случай можете взять с собой документ, подтверждающий право сдавать квартиру в аренду. Также можно обратиться в местное управление по делам миграции МВД.

С каждого платежа за сдачу квартиры в аренду нужно уплачивать подоходный налог. Физическое лицо уплачивает налог один раз в год, до 30 апреля следующего года, по ставке 13%. Для этого нужно самостоятельно подать декларацию на сайте налоговой или же придя лично в ваше отделение. Но гораздо выгоднее сдавать квартиру через оформление самозанятости: тогда налоговая ставка будет всего 4% при сдаче физическому лицу и 6% — при сдаче юридическому лицу или организации. Оплачивать налог нужно будет каждый месяц, внося размер дохода в приложение «Мой налог».

Таким образом, если вы сдаете недвижимость за 50 тыс. руб., каждый месяц вам придется платить всего по 2 тыс. руб. налога. При этом есть важный нюанс: годовой доход не должен превышать 2,4 млн руб. То есть в месяц вы можете получать не более 200 тыс. руб.

Если вы сдаете квартиру нелегально и не платите налог за получение дохода с аренды квартиры, вас могут привлечь к ответственности. В случае, если за три года вы накопили неуплаченных налогов на сумму меньше 2,7 млн руб., вам грозит требование уплатить всю сумму налогов и заплатить пени и штраф в размере 20% от сокрытой суммы. Если же вы решили нарушать закон по-крупному и за три года не доплатили в бюджет более 2,7 млн, вас уже могут привлечь к уголовной ответственности и лишить свободы на срок до 1 года с дополнительным штрафом.