Апартаменты вне закона: почему их строительство запрещают и при чем тут мигранты?
Столичные власти, не дождавшись принятия федеральных законов о юридическом статусе апартаментов, приняли мораторий на строительство новых объектов с таким типом жилья. Запрет объяснили отсутствием в таких комплексах социальной инфраструктуры. Разбираемся, чем вызвана тенденция на запрет малогабаритного жилья, с какими юридическими сложностями сталкиваются владельцы апартаментов, и какие идеи относительно их судьбы циркулируют среди чиновников (спойлер: обсуждается даже идея разрешить мигрантам регистрироваться в апартаментах, тогда как россиянам этого делать нельзя).
Почему строительство новых апартаментов запретили в Москве?
В среду, 23 октября, на Международном жилищном конгрессе вице-мэр и глава Стройкомплекса Москвы Владимир Ефимов заявил, что мэрия отказывается согласовывать новые проекты по строительству апартаментов на территории города. При этом он заверил, что начатые до введения запрета проекты будут завершены, а также порекомендовал застройщикам поменять статус строящихся апартаментов, если это возможно сделать.
Решение стало логическим продолжением августовского запрета строить в столице однокомнатные квартиры площадью менее 28 кв. м и двухкомнатные менее 44 кв. м. Как объяснили в московской мэрии, причина принятия ограничения — забота об уровне комфорта проживания и обеспеченности горожан социальной инфраструктурой. Так, по словам Ефимова, цифра в 28 кв. м «взялась не с потолка» и отражает представление властей о той степени комфорта граждан, к которому стремится Москва.
Чиновник отметил, что площадь каждой квартиры в доме напрямую коррелирует с общим количеством жильцов ЖК. Также в понятие комфорта входит и доступность социальной инфраструктуры — школ, детских садов, поликлиник и т.д. Их необходимые объемы город также подсчитывает по количеству жителей. Кроме того, политика строительства более просторного жилья рассматривается московскими властями в контексте реализации указа Владимира Путина, согласно которому к 2030 году на каждого человека должно приходиться не менее 33 кв. м жилой площади. Сегодня, по словам Ефимова, Москва сильно отстает от этого показателя.
Что же касается апартаментов, то, как правило, они не обеспечены социальной инфраструктурой. Вице-мэр объяснил, что такой тип недвижимости не подходит для постоянного проживания, а столичные власти получают много обращений от жителей апарт-комплексов, которые жалуются на дискомфорт, вызванный отсутствием адекватной инфраструктуры.
Тем не менее апартаменты составляют существенную долю московского первичного рынка недвижимости: как подсчитали аналитики из консалтинговой компании «Метриум», в столице на их долю приходится 10,9% всех предложений. В то же время количество таких предложений к началу осени 2024 года сократилось на 17,1% по сравнению с аналогичным показателем 2023-го.
Какие юридические сложности характерны для апартаментов?
Проблема начинается уже как минимум с того, что такого понятия попросту нет в российском Жилищном кодексе. Несмотря на регулярно вносимые правки, принятый в 2004 году документ так и не обзавелся определением того, что именно считается апартаментами. Мало того, что из-за этого на них распространяются повышенные коммунальные тарифы, так еще и закон не определяет требования к инфраструктуре квартала, где они расположены.
Основные проблемы, свойственные для апартаментов, в разговоре с «Постньюс» выделил юрист и старший партнер юридической компании «Промитент» Павел Цыпкин. Среди них: действие повышенных налоговых ставок, повышенные тарифы на оплату ЖКХ, затруднения в покупке, поскольку их нельзя приобрести на средства материнского капитала, а также отсутствие льгот и права на налоговый вычет.
Немаловажной проблемой Цыпкин также назвал отсутствие возможности оформить постоянную регистрацию в апартаментах, поскольку они считаются нежилыми помещениями. Эксперт пояснил, что часто они могут быть расположены в административно-деловых зданиях, бизнес-центрах и комплексах, где также находятся офисы и торговые объекты.
При этом, продолжил Цыпкин, существует два типа таких помещений. Первый — апартаменты гостиничного типа, в которых при желании можно оформить временную регистрацию на срок до пяти лет. Вторая категория — апартаменты административно-делового типа. Модные лофты, например, оборудованные в реконструированных корпусах бывших заводов и фабрик, относятся именно к ней.
Какое отношение к проблеме апартаментов имеют мигранты?
Одно из условий законодательного оформления этого типа помещений в конце августа озвучили представители МВД. Так, на совещании правительственной комиссии первый замминистра внутренних дел Александр Горовой предложил легализовать их для мигрантов, чтобы «при изменении законодательства их можно было бы вписывать в жилье типа апартаментов». Проще говоря, МВД хочет разрешить регистрироваться приезжим там, где этого не могут сделать даже россияне.
«Постньюс» выяснил подробности обсуждаемой инициативы. Источник, знакомый с темой, подтвердил факт ведения таких обсуждений: речь идет о том, чтобы разрешить мигрантам регистрироваться по месту проживания в апартаментах, например, если они живут в нежилых помещениях, таких как склады и т.д. Однако спорная инициатива не нашла поддержки у представителей МЧС.
Как объяснил источник, все дело в пожарных требованиях к таким помещениям. В МЧС считают, что разрешить мигрантам регистрироваться, а значит, и обязать их жить в апартаментах будет нарушением норм безопасности, за которыми следит ведомство. Однако, по мнению собеседника редакции, «нормы МЧС будут меняться» — ранее ведомство уже одобрило разрешение регистрировать мигрантов в бытовках, отметил он.
Не поддерживают идею и московские власти, добавил источник. Их позиция заключается в том, что разрешать регистрироваться в такой недвижимости «надо либо всем, либо никому». Другими словами, в столичной мэрии считают, что если такую возможность дать мигрантам и не дать россиянам (несмотря на разницу в юридическом статусе регистрации), то это закономерно вызовет недовольство в обществе.
Однако если в один момент разрешить регистрацию в апартаментах всем, то это приведет к возникновению социального перекоса, что будет особенно чувствительно в густонаселенных районах. Такая мера вызовет перегрузки на детские сады, школы и в целом всю инфраструктуру. Из-за этого в российских городах исчезнут сбалансированные кварталы, а социальные учреждения не смогут справляться с работой.
