Гасить досрочно и не бегать от кредиторов: как брать ипотеку с умом?
Крупные риэлторские компании жалуются, что банки часто отказывают в ипотеке на недорогое жилье. Дело в том, что при низких суммах сделки затраты кредитных организаций оказываются неоправданно высокими. Участники рынка даже попросили ЦБ урегулировать схему выдачи жилищных кредитов. Правда, пока неясно, откликнется ли регулятор на эту просьбу. В любом случае получение жилищного кредита остается непростым делом со множеством тонкостей. Мы попросили юриста Анжелику Балканы рассказать, как подготовиться к получению ипотеки, от чего зависят ее условия и какие у нее могут быть подводные камни.
Как устроен механизм ипотеки?
Юридически ипотека выглядит так:
— Банк дает вам деньги на покупку жилья, а взамен на это берет его в залог.
— Жилье при этом переходит в собственность заемщика. Его даже можно продать, но с разрешения кредитной организации.
— При просрочке более трех месяцев по ежемесячным платежам банк может забрать залог себе и продать жилье с торгов.
Как подготовиться к ипотеке?
Юрист Анжелика Балканы советует закрыть старые кредиты перед тем, как брать ипотеку. «Даже если доход позволяет платить и кредит, и ипотеку, банки часто отказывают. Наличие одного кредита позволительно, но опять же, не во всех банках», — рассказала она в беседе с «Постньюс». По словам специалиста, нужно погасить все долги по кредиткам и закрыть их. Это касается даже карт, которыми вы не пользуетесь. Так шанс получить ипотеку будет выше.
Кроме того, специалист рекомендует предварительно накопить финансовую подушку безопасности. Она должна составлять 3-6 месяцев платежей по ипотеке. Тогда вы сможете продолжить гасить кредит, даже если на время потеряете постоянный доход.
Как выбрать квартиру и банк?
После этого нужно определиться с жильем и банком, где вы возьмете кредит. Балканы призывает тщательно проверять продавцов и «юридическую чистоту сделки». Если этого не сделать, есть риск остаться без квартиры, денег или получить «нежелательных квартирантов», предупреждает эксперт.
Выбирая банк, нужно исходить из своих возможностей и условий, которые предлагает организация. «Многие предлагают скидки молодым семьям или при внесении большого первоначального взноса», — рассуждает Балканы. Она советует выбирать для ипотеки крупные банки и рассылать заявки в несколько организаций, чтобы шанс на одобрение был выше.
От чего зависит ставка и срок ипотеки?
По словам юриста, ставка по ипотеке рассчитывается индивидуально для каждого заемщика. Балканы отмечает, что на нее влияют:
Первоначальный взнос. Чем он выше, тем меньше процентная ставка.
Кредитная история. Чем лучше кредитная история заемщика, тем выгоднее могут быть условия по ипотеке.
Срок ипотеки. Чем больше срок, тем ниже процентная ставка. Все потому, что банкам выгоднее выдавать ипотеку на долгое время.
Страховка. Если вы страхуете имущество и жизнь, ставка по ипотеке будет ниже.
Перед тем как принимать условия, очень важно прочесть договор с банком. В первую очередь юрист советует обратить внимание на возможность досрочного погашения и вид ставки. Она может быть фиксированной или плавающей. В последнем случае банк имеет право менять ее по своему усмотрению. Еще важно проверить правила начисления штрафов и пеней и возможность оформить кредитные каникулы.
Как гасить ипотеку выгоднее?
В первую очередь Балканы рекомендует получить налоговый вычет по ипотеке. Благодаря нему можно вернуть до 650 тыс. руб. Еще юрист советует брать ипотеку на долгий срок. «Лучше гасить досрочно сумму сверху, чем брать ипотеку на короткий период и отдавать большую часть денег», — рассуждает она. Вносить досрочные платежи лучше в начале платежного месяца. Например, если срок оплаты — 10-е число, то и досрочный платеж стоит внести 10-го или 11-го.
По мнению эксперта, в первую очередь нужно сокращать размер платежа, а не его срок. «Лучше дойти до оптимального [платежа], на который смотришь и думаешь: “Столько денег в месяц я точно найду, даже если уволят или заболею”. Только потом стоит сокращать срок ипотеки», — объясняет она.
Какие есть льготные программы по ипотеке?
В России действуют несколько льготных программ:
Ипотека на квартиру в новостройке. Может взять любой гражданин на покупку новой квартиры у застройщика, строительство частного дома или покупку земли. Процентная ставка 8%, первоначальный взнос – 15%.
Семейная. Для семей с двумя и более детьми. Процентная ставка — 6%, для жителей Дальневосточного округа, если ребенок родился с 01.01.2019, ставка будет 5%.
Дальневосточная. По ней можно купить жилье в ДФО. Она действует до конца 2030 года со ставкой в 2% годовых.
IT-ипотека. Ее могут оформить IT-специалисты до конца 2024 года. Ставка по ней составляет 5% годовых.
Сельская. По этой программе можно приобрести жилье в сельской местности по льготной ставке до 3% годовых.
Для военнослужащих. Этой программой руководит специальный орган Росвоенипотека. Условия по ней разнятся в зависимости от банка. Уточнить их можно на сайте ведомства.
Что делать, если не получается выплатить ипотеку?
Балканы советует сразу обратиться в банк и объяснить свою ситуацию. «Нужно предоставить документы, которые подтверждают уважительные причины просрочки. Банк может предложить реструктуризацию, рефинансирование, кредитные каникулы. Крайним вариантом остается продажа недвижимости», — рассказывает специалист.
Не стоит бегать от кредиторов. Так вы рискуете заработать лишние штрафы и пени. Более того, после трех просрочек банк имеет право забрать себе вашу квартиру в качестве залога.
Брать ипотеку или снимать?
У ипотеки есть свои плюсы перед арендой жилья. Во-первых, собственный дом проще подстроить под себя и сделать его уютным. Во-вторых, ипотека фиксирует стоимость жилья, которая последнее время растет. Наконец, после погашения кредита жилье перейдет в вашу собственность и им можно будет свободно распоряжаться. Но есть и минусы: просрочки по ипотеке грозят продажей жилья с торгов. Кроме того, перед тем, как брать ипотеку, заемщики должны накопить первоначальный взнос.
У арендного жилья тоже есть свои достоинства. Оно позволяет жильцам быть более мобильными. Это удобно, если работа требует постоянных переездов. Если доход становится меньше, съемное жилье всегда можно поменять на более бюджетный вариант. Более того, в арендованной квартире, как правило, не нужно тратиться на ремонт. Правда, в съемном жилье сложно рассчитывать на постоянство. Хозяин квартиры может выселить жильца, если решит продать квартиру, или поднять арендную плату.
При этом нельзя сказать, что одно лучше другого. Каждый вариант подходит для разных людей и разных ситуаций. Но в обоих случаях важно внимательно читать договоры и трезво оценивать свои возможности.
