Господдержка не для всех: что изменится в льготной ипотеке в 2024 году

Это один из методов поддержки строительной отрасли и граждан во время кризисов. Впервые программу льготной ипотеки в РФ запустили в 2015 году для поддержки отрасли. После введения первых санкций 2014 года, падения цен на нефть и резкого повышения ключевой ставки закономерно снизилась и стоимость жилья — покупательская способность существенно сократилась, а ипотечные кредиты резко подорожали, что привело к падению спроса и цен. Например, в Москве к началу 2015 года снижение цен на квартиры составило 20% в рублях и 55% в долларах.

Из-за такой динамики снизились темпы строительства, и в итоге власти решили помочь застройщикам и начали субсидировать ипотечные ставки на покупку квартир в новостройках.

Проще говоря, механизм льготной ипотеки заключается в следующем: государство частично компенсирует стоимость кредита, благодаря чему банки получают возможность выдавать ипотеку под процент, который будет ниже ключевой ставки.

На ипотеку с господдержкой мог и пока что может претендовать любой гражданин России, который подходит под требования, предъявляемые к заемщикам банка. Если он оформляет страховку, ставка будет до 8%, а если заемщик отказывается от нее, банк повысит ставку примерно на один процентный пункт. По льготной программе можно купить квартиру или дом у застройщика, землю под строительство дома или же построить дом самостоятельно либо по договору с подрядчиком.

Именно эту программу свернут с 1 июля 2024 года. Также до этой даты будет действовать семейная ипотека со ставкой до 6% годовых. Она доступна для граждан с детьми: для родителя ребенка, рожденного в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года, для родителя ребенка с инвалидностью, родившегося до 31 декабря 2023 года, и для родителя двух и более несовершеннолетних детей. При этом срок действия программы для семей с ребенком-инвалидом установлен до 31 декабря 2027 года.

Кроме того, до конца 2024 года будет действовать программа льготной ипотеки для IT-специалистов со ставкой до 5%. Воспользоваться ей могут айтишники до 50 лет, трудоустроенные в компании с аккредитацией Минцифры. Для сотрудников старше 35 лет есть требования к минимальной зарплате: для Москвы — не менее 150 тыс. руб., для городов-миллионников — не менее 120 тыс. руб., для остальных городов — не менее 70 тыс. руб. в месяц.

Глава Центробанка Эльвира Набиуллина еще в декабре заявила, что «безадресная» льготная ипотека должна завершиться и вместо нее нужно разработать меры точечной господдержки для конкретных категорий граждан (как, например, программа семейной ипотеки). Кроме того, Набиуллина высказала обеспокоенность в связи с тем, что программа льготной ипотеки может привести к «перегреву» кредитного рынка недвижимости.

На фоне повышения ключевой ставки до 16% классическая ипотека практически пропала с рынка — 90% от всего объема сделок с новостройками стало приходиться именно на льготную ипотеку с пониженной ставкой. И еще год назад, в декабре 2022 года, замдиректора департамента банковского регулирования и аналитики Центробанка Руслан Булатов говорил, что ипотека с господдержкой искажает цены и создает дисбаланс на рынке. Он сравнил льготную ипотеку с вредной привычкой — по его словам, отрасль «подсела на иглу», и чем дольше будет работать программа, тем «больнее» будет с нее слезать.

Если Центральный банк к июлю не понизит ключевую ставку, но власти все же закроют программу льготной ипотеки, рынок недвижимости ждет стагнация и новый кризис. Ключевая ставка напрямую влияет не только на стоимость квартир и кредитов для покупателей, но и на затраты самого застройщика — чтобы начать строить новый ЖК, ему сначала нужно взять кредит у банка на покупку участка под него.

Директор по экономике и финансам корпорации «Мегалит» Алексей Плюта рассказал, что один из ведущих банков в 2023 году предложил клиенту займ под 21% годовых. Поэтому сами девелоперы опасаются, что если к июлю Центральный банк не понизит ключевую ставку, рынок ждет очередной кризис спроса.

Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский заметил, что правительство не допустит падения спроса на 30-50%, поэтому есть надежда, что к лету денежно-кредитная политика станет мягче. Если Банк России снизит ключевую ставку, это поможет «оживить» и вторичный рынок.

Условия льготной ипотеки претерпели некоторые изменения в последние месяцы. Так, с середины декабря увеличили минимальный размер первоначального взноса, теперь он составляет 30% (ранее — 20%). Повысили и саму ставку ипотеки с 7 до 8%. Также власти уравняли максимальный размер ипотечного льготного кредита для всех регионов России до 6 млн руб. — ранее для Москвы, Петербурга и их областей эта сумма составляла 12 млн руб.

Еще с 23 декабря прошлого года начало действовать новое правило: один человек — одна ипотека (как с гречкой во время пандемии). То есть один человек может взять льготную ипотеку только один раз, и если у него уже оформлена, к примеру, сельская ипотека, претендовать на ипотечный кредит с господдержкой он уже не может. Единственное исключение из этого правила — семейная ипотека.

Кроме того, уже как минимум два крупных банка — Сбер, а вслед за ним и ВТБ — ужесточили требования к квартирам, на которые будут выдавать льготную ипотеку. С 11 и 12 января соответственно в этих двух банках можно будет взять субсидированный кредит только на покупку жилья у застройщиков-партнеров банка. Для всех остальных квартир будет доступна только обычная рыночная ипотека.

В том виде, в котором она есть сейчас, скорее всего, нет. Однако власти уже выдвинули идею разработки мер адресной господдержки, кроме того, обсуждается введение дифференцированной ставки для разных регионов с привязкой к среднему уровню дохода. Эту идею позитивно оценила Набиуллина, отметив, что подход к новому формату льготной ипотеки нужно выработать до июля текущего года.

Глава ЦБ пояснила, что дифференцированная ставка поможет гражданам более равномерно решать свои жилищные проблемы с учетом уровня дохода и особенностей региона проживания. Также Набиуллина предложила изучить, в каких регионах выдается меньше всего ипотечных кредитов и сохраняется самый низкий уровень обеспеченности жильем у граждан — именно на эти субъекты нужно делать упор в первую очередь, считает она.

Идею также поддержал председатель нижней палаты парламента Вячеслав Володин. Он добавил, что льготная программа в таком виде позволит улучшить динамику развития регионов, ускорить темпы строительства в небольших городах, а у самих граждан пропадет необходимость переезжать в мегаполисы ради улучшения жилищных условий.