Генпрокуратура требует 5,7 млрд руб. с застройщиков элитного жилья в Сочи. Что случилось?
Генпрокуратура РФ подала иск против нескольких крупных застройщиков в Сочи с требованием взыскать с них 5,7 млрд руб. за возведение элитных ЖК на охраняемых землях федерального значения. Ранее суд установил, что эти земли незаконно были переведены под многоэтажную застройку. Теперь стройкомпании «М-2 Девелопмент», которой принадлежат дома не только в Сочи, но и в Горячем Ключе, грозит арест активов, а владельцы квартир всерьез опасаются за свою собственность. Разбираемся с юристами и экспертами, существует ли для жильцов риск потерять имущество и что по закону грозит застройщику.
Почему Генпрокуратура РФ требует 5,7 млрд руб. с сочинских застройщиков?
Информация о подаче иска появилась на сайте городского суда Горячего Ключа Краснодарского края 28 августа. Ответчиками по делу значатся: администрация Сочи, территориальное отделение Росимущества и группа бизнесменов. Так, с Вигена Саркисяна, Алексея Рыбакова и их родственников надзорное ведомство требует взыскать порядка 5,7 млрд руб. в качестве компенсации ущерба. Дело в том, что коммерсанты возвели в Сочи несколько элитных жилых комплексов на сельхозугодиях бывшего совхоза «Чкаловский».
Генпрокуратура просит суд взыскать 4,7 млрд руб. в пользу федерального бюджета и еще 1 млрд — в бюджет курорта за возмещение вреда, причиненного почвам и почвенным беспозвоночным как объектам охраны окружающей среды. Иск подписал заместитель генерального прокурора РФ Игорь Ткачев. Кроме того, ведомство требует наложить арест на все имущество, которым располагают предприниматели Виген Саркисян, его племянник Самвел Саркисов, Алексей Рыбаков, Алия Рыбакова и 82-летняя Маргарита Рыбакова.
В январе 2024 года Адлерский районный суд Сочи признал недействительными договоры аренды земли бывшего совхоза «Чкаловский», которые были использованы под застройку.
Как получилось, что сельхозугодия в охраняемой зоне отдали под строительство элитных многоэтажек?
В 1991 году был издан президентский Указ о земельной реформе. В течение 1992 года все колхозы и совхозы должны были быть приватизированы, а их земля и имущество переданы в долевую собственность работников. Позднее вводились различные ограничения, например, на приватизацию племенных хозяйств или охраняемых природных территорий.
Юристы утверждают, что если «Чкаловский» успели приватизировать до введения ограничений, то вся земля, которую занимал совхоз перешла в частную собственность. В 2005 году все районы вокруг Сочи были объединены в городской округ. Все земли, в том числе и земля «Чкаловского» вошла в границы города. В соответствии со ст. 8 Земельного кодекса РФ указанные земли были признаны землями населенных пунктов.
«Если история с землями в Сочи укладывается в эти рамки, то претензии Генпрокуратуры мне непонятны. Если нет, то давно уже прошли все сроки давности для такого рода судебных разбирательств. Однако при всем при этом земля не могла потерять статус особо охраняемой», — рассказал «Постньюс» юрист по земельному праву Юрий Шугаев, заместитель председателя МКА «Арбат».
В 1992 году совхоз «Чкаловский» преобразовали в АОЗТ «Кудепста», а в последующем — «Агрофирму «Кудепста». Именно это предприятие по решению местных властей получило в бессрочное пользование более 700 га сельхозугодий в особо охраняемой природной зоне. «Ничтожные решения местной власти привели к последующему незаконному использованию земель», — говорится в материалах Генпрокуратуры.
По данным надзорного ведомства, новые владельцы при неправомерном содействии должностных лиц местного подразделения Росимущества приступили к выводу ценных земель из сельскохозяйственного оборота путем дробления и изменения юридического статуса для последующей застройки. В 2012 году «Агрофирма «Кудепста» была признана банкротом и ликвидирована, а на месте бывшего совхоза появилось элитное жилье.
В разговоре с «Постньюс» юрист и старший партнер компании ООО ЮК «Промитент» Павел Цыпкин отметил, что во время приватизации 90-х годов местные власти часто злоупотреблялили своими полномочиями. «Выбытие особо ценных угодий из сельхозоборота было обусловлено неправомерным содействием должностных лиц, поскольку решением суда ранее были признаны недействительными договоры аренды земли бывшего совхоза “Чкаловский”, который как раз и был использован под застройку», — сказал юрист.
Цыпкин обратил внимание, что фактически признание договоров аренды недействительными означает нарушение законного порядка предоставления земельных участков и доказывает неправомерность застройки. Говоря о принципах расчета суммы ущерба, юрист отметил, что объем исковых требований определяется по специальной методике. «Принимая во внимание, что вред причинен землям сельхозназначения, которые представляли особую ценность, размер ущерба рассчитывался с применением повышенных коэффициентов», — пояснил Цыпкин.
Стоит ли беспокоиться за свое имущество владельцам квартир в построенных ЖК?
Павел Цыпкин пояснил «Постньюс», что собственники, если они успели оформить на себя жилые помещения, могут не беспокоиться — квартиры не изымут. «Если жилое помещение еще не было достроено и передано, то в таком случае покупателям предстоит обращаться за возмещением в суд. Здания сносить ведь не будут, а значит, будет взыскание ущерба», — сказал Цыпкин.
В то же время юрист по земельному праву Юрий Шугаев в беседе с «Постньюс», наоборот, заявил, что владельцам квартир, безусловно, стоит переживать за свою недвижимость. «Абсолютно неясна судьба самой недвижимости. Судебных прецедентов о сносе строений, в том числе и жилых домов, в подобных ситуациях в нашей практике достаточно. Так что банкротство застройщика — не самое опасное мероприятие для покупателей квартир», — сказал Шугаев.
Кроме того, эксперт уверен, что администрация Сочи должна была установить определенные ограничения, отраженные в правилах землепользования и застройки. «Поскольку из открытых источников следует, что таких ограничений установлено не было, то, вероятно, администрация курорта лоббировала интересы застройщиков», — заявил юрист.
Опрошенные «Постньюс» эксперты считают, что корень проблемы заключается в востребованности Сочи как главного российского курорта: многие выбирают его для инвестирования в недвижимость, а это увеличивает количество нарушений при застройке. Кроме того, юристы отмечают наличие огромного количества противоречий в земельном законодательстве и противоречивую судебную практику по таким делам.
