В России разрабатывают новые критерии работы управляющих компаний. Что известно?

Противостояние между собственниками жилья многоквартирных домов и представителями УК накаляется постоянно. Год назад вся страна обсуждала наезд автомобиля, за рулем которого находилась сотрудница управляющей компании, на собственницу квартиры из подмосковного города Щелково. Женщина выступала против произвола компании «Паритет», но представительница УК в отместку решила переехать ее несколько раз на своей иномарке.

Конечно, столь громких историй не так много, но проблем в сфере обслуживания МКД достаточно. Чаще всего люди жалуются на неработающие лифты, причем в новых домах, на плохое благоустройство дворов, отсутствие света и текущего ремонта в подъездах. Так, например, в Сочи жильцы одной из многоэтажек борются с УК «Югстройсервис», которой исправно перечисляют платежи, а на деле наблюдают разруху, грязь и хамство. Сейчас собственники пытаются создать ТСЖ, но директор УК им препятствует и угрожает судом.

Зампред думского комитета по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева рассказала «Постньюс», что разговоры о подготовке критериев для работы управляющих компаний идут уже давно. По мнению парламентария, зарегистрировать юрлицо и начать оказывать управленческие услуги в МКД сейчас может почти любой желающий. «Мы наблюдаем большую проблему неквалифицированного персонала в УК. Такие организации собирают с жильцов многомиллионные платежи и кое-как управляют домами. В эту сферу идут все кому не лень, отсюда и проблемы», — сказала спикер.

По мнению Разворотневой, одним из ключевых условий при регистрации юрлица, которое собирается оказывать управленческие услуги, будет повышение минимального уставного капитала. Сейчас минимальный порог при регистрации составляет 10 тыс. руб. Депутат также акцентировала внимание на некомпетентности работников УК и предложила ввести для них спецэкзамен для подтверждения квалификации.

«Ранее все утверждали, что дополнительные требования к УК станут слишком обременительны для них и приведут к удорожанию услуг, а это ляжет на плечи собственников жилья. Не думаю, что это так, мы все равно обозначим критерии по которым будут работать УК. Уже действует ряд ограничений для учредителей, которые не могут занимать должности с непогашенными судимостями, банкротствами. Требования коснутся пока только новых организаций, мы не можем у уже работающих отобрать лицензии», — пояснила Разворотнева.

В Минстрое на запрос «Постньюс» ответили достаточно сдержанно, но пояснили, что предложения депутатов в настоящее время находятся на рассмотрении в ведомстве. «При взаимодействии с комитетом (Госдумы — прим. ред.) проводится работа, направленная на усиление контроля за деятельностью управляющих организаций и ужесточение лицензионных требований. В частности, в рамках совершенствования действующего законодательства разрабатываются требования к материально-техническому обеспечению и квалификации персонала лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами», — сообщили в пресс-службе ведомства.

Председатель думского комитета по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов тезисно рассказал «Постньюс» о каждом из предложенных сценариев. «Консервативный вариант предполагает сохранение существующего института лицензирования УК с существенным ужесточением требований к лицензии и перераспределением полномочий по контролю между органами власти», — сказал он.

Спикер добавил, что органам госжилнадзора вернут реальные полномочия по поддержанию МКД в технически исправном состоянии и снизят бумажную волокиту. «Далее у нас идет прогрессивный сценарий — это переход на саморегулирование в сфере управления МКД с передачей большинства полномочий по контролю и надзору за допуском на рынок национальному объединению и региональным СРО», — отметил Пахомов.

Альтернативный сценарий предполагает переход к институту региональных операторов управления жилищным фондом. При этом основные рычаги управления фактически передаются государству. Управляющие организации сменяются эксплуатирующими, которые должны будут аккредитовываться у региональных операторов.

По мнению Пахомова, для реализации любого из трех сценариев необходима разработка общих стандартов управления, обслуживания МКД и регламентов. Также потребуется создание гарантирующих управляющих организаций с четкими критериями для обслуживания экономически непривлекательных многоквартирных домов. Будет введена цифровизация отрасли управления МКД, которая позволит выявить дисбаланс капитальных вложений и тарифов, сделать всю линейку отношений максимально прозрачной. Также необходимо выравнивание налоговой нагрузки внутри отрасли и защита капвложений инвестора, пояснил депутат.

«Мы ни в коем случае не собираемся убирать рыночные отношения из отрасли. Новые правила коснутся всех участников рынка. При любом сценарии будет обеспечен определенный переходный период, во время которого у управляющих организаций будет возможность перестроиться на новые правила работы, подтянуть материально-техническое обеспечение. Тому, кто с новыми требованиями не справится, придется рынок покинуть», — сказал Пахомов.

По словам спикера, сегодняшнее лицензирование УК дает определенные сбои из-за отсутствия должного контроля со стороны госжилнадзора и ситуация ухудшается. «Мы видим это и по количеству обращений, и в целом по качеству содержания домов. Чтобы предотвратить дальнейшее негативное развитие событий, мы и стремимся выработать сценарий, при котором именно квалифицированные управляющие организации остались бы обслуживать жилой фонд», — пояснил парламентарий.

Юрист в сфере жилищного права Виктор Балакаев в беседе с «Постньюс» предположил, что введение реестра недобросовестных управляющих компаний поможет их мотивации. «Нужно определиться с последствиями включения УК в этот реестр. Чтобы они не были просто равнозначными аннулированию лицензии, а имели более долгосрочные неблагоприятные для УК и ее руководителей последствия. Еще можно ввести регулярную отчетность перед жильцами, а также повысить суммы штрафов для организаций», — сказал эксперт.

Сейчас действующие санкции для компаний-нарушителей не такие высокие. За игнорирование запросов и заявлений жильцов для должностных лиц предусмотрены штрафы — не более 100 тыс. руб., а для организаций — не более 250 тыс. руб. За нарушение правил содержания и ремонта многоквартирных домов грозит и того меньше — порядка 50 тыс. руб.

Светлана Разворотнева напомнила, если собственники квартир недовольны своей управляющей компанией, то по закону они могут ее сменить. «Есть масса примеров, когда люди меняли УК или организовывали ТСЖ. Примеры разные конечно. Да, были довольны чистыми подъездами, цветами на клумбах, а потом выяснялось, что украдены миллионы. К сожалению, сейчас требования минимальны к УК. Людям остается лишь жаловаться в компетентные органы», — сказала спикер.

По мнению Разворотневой, основная задача при разработке критериев —дать собственникам квартир как можно больше рычагов влияния на управляющие компании. Если каждый сотрудник УК будет чувствовать, что собственник жилья его работодатель, тогда представители организаций будут вести себя адекватно и исполнять все взятые на себя обязательства, сказала депутат.