Семейная ипотека в 2026 году: что изменится и как не упустить шанс на льготную ставку
Семейная ипотека остается одной из самых востребованных программ господдержки. Только за 2023–2024 годы по ней было оформлено более 1,5 млн кредитов. Но уже с 2026-го правила меняются: государство сокращает возможность брать несколько льготных кредитов на одну семью и усиливает требования к оформлению займа. Разбираемся, кому доступна семейная ипотека, на каких условиях ее можно оформить в 2026 году, какой процент действует, какие изменения готовит Минфин и как правильно рассчитать ежемесячный платеж.
Суть семейной ипотеки: что это и кому она положена
Семейная ипотека — это программа господдержки, которая позволяет семьям с детьми взять ипотеку по льготной ставке ниже рыночной. Цель программы — помочь российским семьям улучшить жилищные условия и снизить нагрузку на семейный бюджет.
Право на льготный кредит есть у семей:
- где родился ребенок с 1 января 2018 года и младше (до шести лет включительно);
- или воспитывается ребенок с инвалидностью до 17 лет;
- или есть двое и более детей до 18 лет;
- также участвовать могут усыновители и родители-одиночки.
Программа действует до конца 2030 года.
Базовая ставка субсидируется государством и составляет 6% годовых. В некоторых банках ставка может быть ниже первые годы при акциях. Без субсидии (обычная ипотека) ставка сегодня колеблется от 14 до 18% годовых, поэтому выгода очевидна.
Условия семейной ипотеки
У созаемщика должны быть гражданство РФ, официальный доход, позволяющий подтвердить платежеспособность, и положительная кредитная история. Можно купить:
- квартиру в новостройке (по договору долевого участия);
- строящийся частный дом у застройщика;
- готовый дом у юридического лица.
Вторичное жилье тоже можно купить — с 1 апреля 2025 года — но только в определенных городах с низким темпом строительства. С помощью этого ограничения государство стимулирует строительство нового жилья.
Первоначальный взнос должен составлять от 20% стоимости объекта: то есть если вы покупаете квартиру стоимость 5 млн руб., внести в самом начале вы должны 1 млн. Можно использовать материнский капитал как часть взноса или для погашения долга. Ограничения по общей сумме кредита тоже есть: до 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга и области, до 6 млн руб. для остальных регионов.
Изменения в семейной ипотеке в 2026 году
Главное изменение — внесение нового правила: «одна семья — один льготный кредит». С 1 февраля 2026 года супруги будут обязаны выступать созаемщиками по одному кредиту. Это исключает схему, когда:
- один супруг берет семейную ипотеку на себя;
- второй оформляет вторую льготную ипотеку на другого родственника (такой прием в народе назвали «донорская ипотека»).
Ранее это позволяло семье получить две квартиры по льготе — например, одну для проживания, вторую для сдачи. Теперь так сделать нельзя. Это введено для того, чтобы вернуть программе социальный характер и поддерживать именно тех, кто действительно нуждается в жилплощади, а не использует льготу для инвестиций.
Процент по семейной ипотеке
- Семейная ипотека — 6% годовых;
- ипотека для участников СВО и военных — от 0% до 6% (по отдельным программам Минобороны и банков);
- рынок без господдержки — от 14% до 18% и выше.
То есть семья может сэкономить от 30% до 60% стоимости жилья только за счет ставки. При расчетах учитывайте и полную стоимость кредита. Банк может взимать комиссии, страховку, и итоговая переплата тогда будет увеличиваться. Перед подписанием договора стоит запросить ПСК (полную стоимость кредита) и сравнить предложения нескольких банков.
Как рассчитать семейную ипотеку: калькулятор
Чтобы рассчитать семейную ипотеку самостоятельно, важно учесть:
- стоимость квартиры;
- размер первоначального взноса;
- ставку по программе;
- срок кредита;
- возможность досрочных платежей.
Формула расчета платежа — аннуитетная. Если самостоятельно считать сложно — используйте калькулятор на сайте ДОМ.РФ или крупных банков.
Чтобы кредит не ударил по карману, помните, что ежемесячный платеж не должен превышать 30–35% дохода семьи. Лучше заранее заложить подушку расходов: рост коммуналки, страховки, ремонт. Если в семье планируется декрет, учитывайте снижение дохода и увеличение расходов, которые могут возникнуть при воспитании ребенка.
Как оформить семейную ипотеку в 2026 году
Порядок оформления:
- Выберите банк, сравните условия.
- Соберите документы: паспорта, СНИЛС, свидетельства о рождении детей.
- Подайте заявку онлайн.
- Получите одобрение.
- Выберите объект: он должен пройти проверку банком.
- Внесите первоначальный взнос.
- Подпишите договор и зарегистрируйте сделку.
Вопросы и ответы о семейной ипотеке
Нет. Право на участие в программе возникает только при наличии ребенка, рожденного с 1 января 2018 года, либо при наличии двух несовершеннолетних детей, либо ребенка с инвалидностью до 17 лет.
Ранее существовали схемы с ипотечными «донорами» — когда в сделке участвовал родственник или знакомый с ребенком, чтобы семья без детей могла получить льготную ставку. Однако с 1 февраля 2026 года такие схемы будут закрыты: льготу можно будет оформить только на саму семью, где воспитывается ребенок, и оба супруга должны быть созаемщиками.
Нет. Право на программу дается после рождения или усыновления. Но есть нюанс: если ребенок родится после оформления обычной ипотеки, ее можно будет перевести на условия семейной — это называется рефинансирование по программе семейной ипотеки. Оно доступно в любой момент после рождения ребенка.
Да, но не во всех случаях.
С апреля 2025 года вторичное жилье по семейной ипотеке разрешено:
- семьям с ребенком до шести лет, если город относится к территориям с низким темпом строительства (менее двух новых многоквартирных домов в год);
- семьям с ребенком с инвалидностью — в регионах с низкими темпами строительства.
В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях купить вторичное жилье по программе нельзя. Однако можно купить жилье по семейной ипотеке в другом регионе.
Да. Программа позволяет:
- купить готовый дом у юридического лица (застройщик или ИП);
- построить дом самостоятельно (при условии предоставления проектной документации);
- купить дом в стадии строительства по договору долевого участия.
Важно: дом должен быть жилым, не аварийным и находиться в регионе, где разрешена программа. При покупке дома на вторичке от частного лица льгота не применяется.
Да. Маткапитал можно использовать:
- как первоначальный взнос;
- для частичного или полного досрочного погашения;
- для снижения основного долга в первые годы.
Если банк не принимает маткапитал как взнос напрямую, его можно внести в течение двух–четырех месяцев после сделки через ПФР.
Да, но только в двух случаях:
- Если первая семейная ипотека полностью погашена, и после нее в семье родился еще один ребенок.
- Если первая ипотека была взята по другой госпрограмме до декабря 2023 года.
С 2026 года действует правило «одна семья — один льготный кредит».
То есть оформить две льготные ипотеки одновременно будет нельзя.
Да. Условие одно — в семье должен быть:
- ребенок, рожденный с 1 января 2018 года;
- или двое детей до 18 лет;
- или ребенок с инвалидностью.
Рефинансировать можно:
- ипотеку на новостройку;
- ипотеку на частный дом у юрлица.
Рефинансирование снизит ставку с 14–18% до 6%, что обычно экономит до нескольких миллионов рублей за срок кредита.
В большинстве случаев — нет.
Но банки могут запросить справку о составе семьи, если сделка вызывает сомнение (например, при покупке жилья не в городе прописки).
Нужно своевременно уведомить банк о вашей ситуации. Дальше есть несколько вариантов:
- Реструктуризация кредита — банк пересчитает график платежей.
- Кредитные каникулы по федеральному закону — до шести месяцев.
- Использование маткапитала на погашение части долга.
- Добровольное досрочное уменьшение основного долга, если появятся дополнительные деньги.
