Налоговый вычет за недвижимость в 2026 году: что это и как его получить

Налоговый вычет — это способ вернуть часть налога на доходы физлиц (НДФЛ), который уже уплачен. Он доступен только налоговым резидентам РФ: кто живет в стране больше 183 дней в году и платит НДФЛ.

По сути, вычет — это возможность забрать назад часть собственных денег, а не льгота «сверху». Именно поэтому вычет не дают тем, кто не платит НДФЛ: пенсионерам без подработки, самозанятым или ИП на спецрежимах. Но если у человека есть смешанный доход — например, зарплата и самозанятость — он получает право заявить вычет за счет удержанного НДФЛ с зарплаты.

Имущественный налоговый вычет — это лишь один из нескольких видов. Также есть стандартные, социальные, профессиональные, инвестиционные вычеты.

Право на выплату не зависит от стоимости квартиры или года покупки: главное, чтобы сделка была проведена по закону, а налог был уплачен. Если доход за год небольшой и НДФЛ удержан в меньшем объеме, вы сможете вернуть вычет частями — сколько набежало за год, столько Федеральная налоговая служба (ФНС) и перечислит, а остаток перенесется на следующие годы.

Имущественный вычет в 2026 году рассчитывается во многом по прежним правилам: государство возвращает часть НДФЛ, уплаченного с дохода, но только в пределах фиксированного лимита. Меняется не он сам, а итоговая сумма, которую можно вернуть. В 2026-м люди с более высокой ставкой НДФЛ получат больший возврат, чем раньше, но в пределах тех же лимитов, установленных законом. Если квартира стоит дороже, вернуть налог получится все равно только с этой суммы.

С 2026 года сумма возврата будет зависеть не от единой ставки НДФЛ, а от той, по которой вы реально платите налог. Вводится прогрессивная налоговая шкала, и если ваш доход подпадает под повышенные ставки, размер вычета автоматически растет. Формула остается прежней — возврат всегда равен проценту вашей налоговой ставки от лимита расходов.

Предел возврата выглядит так:

• при ставке 13% — 260 тыс. руб.;
• при 15% — 300 тыс. руб.;
• при 18% — 360 тыс. руб.;
• при 20% — 400 тыс. руб.;
• при 22% — 440 тыс. руб.

Право на вычет сохраняется только при наличии подтвержденных расходов: нужны договор купли-продажи, платежные документы и акт приема-передачи объекта недвижимости. Если квартира оформлена на супругов, каждый из них может претендовать на собственный вычет в пределах лимита (то есть семья может дважды получить по 260 тыс. руб.). А если уплаченного НДФЛ за год не хватает, ФНС перечисляет возврат частями — остаток перенесется на следующие годы, пока сумма полностью не будет использована.

Помимо основного вычета за покупку квартиры, в 2026 году сохраняется возможность вернуть часть НДФЛ с уплаченных ипотечных процентов. Для этого предусмотрен отдельный лимит — до 3 млн руб. Его не меняют, но сумма возврата в 2026 году будет зависеть от того, по какой ставке с вас удерживали НДФЛ.

Если доход облагается базовой ставкой 13%, максимальный возврат составляет 390 тыс. руб. При прогрессивной шкале НДФЛ сумма становится выше для тех, кто платит налог по повышенной ставке. Логика такая же, как и при обычном имущественном вычете: лимит фиксирован, а процент возврата растет вместе со ставкой налога.

В 2026 году максимально возможный возврат по процентам выглядит так:

• при ставке 13% — 390 тыс. руб.;
• при 15% — 450 тыс. руб.;
• при 18% — 540 тыс. руб.;
• при 20% — 600 тыс. руб.;
• при 22% — 660 тыс. руб.

Эти суммы отражают общий принцип: чем выше ставка НДФЛ, тем больше итоговый возврат в рамках установленного лимита в 3 млн руб.

В 2026 году оформить имущественный вычет можно двумя способами: через работодателя или налоговую. Выбор зависит от того, хотите ли вы получать деньги постепенно в виде «нулевого» НДФЛ или разом после проверки декларации.

1. Через работодателя. Вы подаете заявление в личном кабинете ФНС или через Госуслуги, налоговая подтверждает ваше право, после чего работодатель перестает удерживать НДФЛ с зарплаты до тех пор, пока сумма вычета не будет использована. Этот способ удобен тем, что возврат происходит автоматически каждый месяц.
2. Подача декларации 3-НДФЛ в налоговую. Вы оформляете декларацию, прикладываете документы на квартиру и проценты, отправляете все через личный кабинет ФНС или портал госуслуг. После проверки налоговая перечислит вам деньги на счет одним платежом.

Для оформления имущественного вычета требуется подтвердить сам факт покупки жилья, оплату стоимости и наличие удержанного НДФЛ. Пакет документов стандартный и подходит как для подачи декларации, так и для получения вычета через работодателя.

Необходимы:

• договор купли-продажи квартиры или договор долевого участия;
• документы об оплате — банковские выписки, платежные поручения, квитанции;
• справка 2-НДФЛ о доходах и удержанном налоге;
• справка из банка об уплаченных ипотечных процентах (если заявляете вычет за проценты);
• паспорт и заявление на предоставление вычета.

В электронном формате эти документы прикрепляются в личном кабинете ФНС или на «Госуслугах». Система принимает сканы и фотографии, если данные читаемы.

Если квартира куплена в 2026 году, подать декларацию 3-НДФЛ можно только в следующем — в 2027-м, когда будет доступна отчетность за 2026 год. Это общее правило: вычет оформляют по итогам того года, в котором появились расходы на покупку или проценты по ипотеке.

При этом право на вычет не сгорает. Если вы приобрели жилье ранее, можно подать декларации за предыдущие три года — например, за 2023–2025 годы, если именно в эти периоды вы понесли расходы и не заявляли вычет.

Проверка декларации в ФНС занимает до трех месяцев, но на практике чаще занимает 30–60 дней.

После завершения камеральной проверки налоговая перечисляет деньги на указанный счет. Срок перевода — до 30 дней после принятия решения о возврате, но обычно деньги поступают быстрее.