Ипотека в 2026 году: как выгодно ее оформить и что прогнозируют эксперты

Эксперты ожидают, что в 2026 году ипотечный рынок России продолжит оживляться, а ключевую роль в этом сыграет политика Центрального банка.

Руководитель Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников отметил, что рынок ожидает снижения ключевой ставки к концу года на 0,5 п.п., а в течение 2026 года снижение может продолжиться, потенциально на 4 п.п. По его словам, если ключевая ставка опустится до 12%, ипотечные ставки будут ниже 15%, что создаст стимул для активного спроса.

По прогнозу аналитического центра «ДОМ.РФ», объемы ипотечного кредитования могут увеличиться примерно на 20% в 2026 году по сравнению с 2025-м, что эквивалентно выдаче около 4,8–5 трлн руб. Михаил Гольдберг подчеркнул, что этот рост напрямую зависит от ключевой ставки ЦБ, которая формирует условия для рыночной ипотеки.

Генеральный директор М2 Алексей Завгородний прогнозирует снижение ключевой ставки до 14%, что позволит росту ипотечного рынка составить 6–11%, а неипотечного сегмента — до 7%. Он также отмечает, что доля рыночной ипотеки в новых выдачах может достигнуть 50%, что сделает структуру спроса более предсказуемой и откроет новые возможности для сделок. При этом руководитель бизнес-линий «Ипотека» и «Образовательные кредиты» Т-Банка Иван Сафонов считает, что для массового роста кредитования ключевая ставка должна опуститься до 11–12%, чтобы покупатели могли вернуться к долгосрочным ипотечным решениям.

В совокупности эксперты прогнозируют постепенное оживление рынка: снижение ключевой ставки и ипотечных ставок создаст условия для увеличения выдач кредитов, привлечет отложенный спрос и одновременно повлияет на рост цен на вторичное жилье, сокращая разрыв между первичным и вторичным сегментами.

Льгота сохраняется, но будет доступна не всем.

Ключевым нововведением станет ограничение на количество льготных кредитов. С 1 февраля 2026 года семья сможет оформить только одну ипотеку с господдержкой. Для применения этого правила оба совершеннолетних члена семьи должны будут в обязательном порядке участвовать в кредитном договоре в качестве созаемщиков.

При этом возможность привлекать третьих лиц к сделке сохраняется. Если совокупного дохода семьи окажется недостаточно для одобрения кредита, банки по-прежнему смогут учитывать доходы дополнительных заемщиков.

Отдельный блок изменений касается рефинансирования комбинированной ипотеки. Под этим термином понимается схема, при которой часть кредита оформляется по льготной ставке — в случае семейной ипотеки это 6% годовых, — а сумма сверх установленного лимита финансируется по рыночным условиям. Лимиты по программе составляют 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и 6 млн руб. для остальных регионов.

На фоне постепенного снижения рыночных ставок у заемщиков растет интерес к рефинансированию таких кредитов. До сих пор банки рассматривали подобные сделки как выдачу нового займа, что приводило к пересмотру ставки по всей сумме кредита на рыночных условиях. С февраля 2026 года подход изменится: при рефинансировании будет учитываться и льготная часть комбинированной ипотеки.

Отдельной семейной ипотеки для участников СВО в 2026 году не вводится, однако эта категория заемщиков продолжает пользоваться действующими мерами поддержки. Президент России Владимир Путин поручил распространить семейную ипотеку на семьи участников СВО с детьми, но пока это решение не реализовано в нормативных актах, а конкретные условия не опубликованы.

Фактически семьи участников СВО могут оформлять семейную ипотеку на общих основаниях, если соответствуют требованиям программы, а также рассчитывать на дополнительные региональные меры поддержки и кредитные каникулы.

Программа «Молодая семья» в 2026 году продолжает работать как механизм субсидии, а не отдельная ипотека. Государство покрывает часть стоимости жилья (обычно 30–35%), а оставшаяся сумма может быть оформлена по рыночной или семейной ипотеке, если семья подпадает под ее условия.

Военная ипотека в рамках накопительно-ипотечной системы (НИС) сохраняется. В 2026 году ежегодный взнос государства индексируется и превысит 400 тыс. руб. в год, что увеличивает доступный размер кредита.

Участники СВО получают дополнительные гарантии: сохранение права на НИС при продлении контракта, возможность досрочного использования накоплений и упрощенные процедуры при смене места службы. Отдельной «нулевой» ставки не предусмотрено, но фактическая нагрузка снижается за счет бюджетных взносов.

Банк России прогнозирует, что в 2026 году ставки по ипотечным жилищным кредитам будут находиться в диапазоне 6–11% годовых. Это ориентир, который учитывают банки при выдаче жилья в кредит: ставка зависит от типа программы, региона и условий кредита.

ЦБ связывает такие уровни с ожидаемым замедлением инфляции: по прогнозу регулятора, цены должны постепенно приближаться к целевым 4%, что позволит кредитам становиться доступнее.

Для большинства семей самыми выгодными останутся льготные ипотечные программы, включая семейную, дальневосточную и сельскую ипотеку. Рыночная ипотека, хотя и остается доступной, обычно требует более высокого первоначального взноса и стабильного дохода заемщика.

Шаг 1. Оцените свои финансовые возможности и проверьте право на участие в государственных программах.

Заемщику важно заранее понять, доступна ли ему семейная, сельская, военная ипотека или региональная субсидия, поскольку от этого зависит ставка, максимальная сумма кредита и требования к объекту недвижимости. На этом этапе имеет смысл изучить условия нескольких банков: разница в ставках, требованиях к первоначальному взносу и страхованию может быть существенной даже внутри одной программы.

Шаг 2. Рассчитайте допустимую долговую нагрузку.

В 2026 году банки ориентируются на показатель долговой нагрузки: как правило, ежемесячный платеж по всем кредитам не должен превышать 40–50% подтвержденного дохода.

Шаг 3. Сформируйте первоначальный взнос.

В большинстве случаев он составляет не менее 20% от общей стоимости жилья, а по рыночной ипотеке — нередко 30% и выше. Источник средств имеет значение: собственные накопления, материнский капитал или субсидия должны быть подтверждены документально.

Шаг 4. Подайте предварительную заявку в банк.

Все чаще она оформляется онлайн и занимает от нескольких минут до одного рабочего дня. Банк анализирует доходы, кредитную историю, наличие других обязательств и выносит предварительное решение с указанием максимальной суммы и ставки. Это решение обычно действует от 60 до 90 дней, в течение которых заемщик может подбирать жилье.

Шаг 5. Выберите объект недвижимости.

В 2026 году банки жестко проверяют соответствие жилья условиям конкретной программы: новостройки должны быть аккредитованы, дома — введены в эксплуатацию, а для сельской ипотеки важно расположение в утвержденном перечне населенных пунктов. Дополнительно проводится оценка объекта независимым оценщиком — ее стоимость оплачивает заемщик.

Шаг 6. Если финальное решение банка положительно, подпишите кредитный договор, договор купли-продажи и оформите страхование.

Шаг 7. Зарегистрируйте сделку в Росреестре и перечислите средства продавцу.

С этого момента ипотека считается оформленной, а заемщик приступает к регулярным платежам по графику.